Um condomínio ou co-op de alto valor em Nova York pode pagar um novo imposto anual se não se qualificar como residência principal. O que importa não é o preço de compra, mas o valor que o Departamento de Finanças de NYC atribui à unidade. Se esse DOF Market Value for inferior a $1 milhão, o imposto é zero. A partir de $1 milhão, o aumento começa em 4% anualmente e, na faixa superior, pode chegar a 6,5%. Desde 1º de julho de 2026, Nova York cobra um imposto anual adicional em certas propriedades de alto valor que não são a residência principal de ninguém que se qualifique. Seu nome oficial é Non-Primary Residence Property Surcharge, embora seja comumente chamado de pied-à-terre tax.
O que "residência principal" significa para o Departamento de Finanças
Nesta lei, tudo gira em torno de um único conceito: se a unidade é ou não uma residência principal. Não se trata de onde você se sente em casa, mas de um critério administrativo que o DOF avalia anualmente. Entre os fatores que o DOF considera está se a propriedade foi ocupada, no total, pela maioria dos dias do ano civil por um proprietário. A determinação é feita em uma data específica (taxable status date): para o aumento de 2026, essa data foi 5 de janeiro de 2026.
Traduzido para termos cotidianos: se você mora principalmente em outro lugar e usa o apartamento apenas alguns fins de semana ou alguns meses por ano, essa unidade não é sua residência principal. E se também exceder o limite de valor do DOF, você paga o imposto.
Quem paga o imposto
Para os anos fiscais 2026-2027 e 2027-2028, você paga quando ambas as condições a seguir são atendidas:
- A propriedade não é a residência principal do proprietário, de um membro da família imediata que se qualifique ou de um inquilino com um contrato legítimo de pelo menos um ano.
- O DOF Market Value atinge o limite aplicável. Este é o valor atribuído pelo Departamento de Finanças de Nova York, não o preço que você pagou. (Fonte: NY Tax Law §1351)
Se você comprar um condomínio ou co-op
As alíquotas variam com base no valor de mercado atribuído pelo DOF. Abaixo está a estrutura de impostos para condomínios e co-ops:
Tabela: Imposto anual por DOF Market Value (Condomínio e Co-op)
| DOF Market Value | Imposto anual |
|---|---|
| Menos de $1 milhão | $0 |
| $1 milhão a $3 milhões | 4% do DOF Market Value |
| Mais de $3 milhões até $5 milhões | 5.25% |
| Mais de $5 milhões | 6.5% |
Essas alíquotas se aplicam ao valor determinado pelo Departamento de Finanças, não ao preço que você pagou pelo apartamento. Nota sobre co-ops: como um co-op consiste em ações em uma corporação e não em propriedade direta, o DOF não avalia a unidade individualmente. O valor é imputado a partir do valor total do edifício, multiplicado pela proporção de ações atribuídas a essa unidade em relação ao total de ações emitidas.
Exemplo: quanto você paga com base no DOF Market Value
O que você paga depende do DOF Market Value atribuído à sua unidade. Aqui estão quatro cenários para um condomínio ou co-op que não se qualifica como residência principal:
- Caso 1 — DOF Market Value de $1 milhão: atinge o limite inicial: $1.000.000 × 4% = $40.000 anualmente.
- Caso 2 — DOF Market Value de $15 milhões: cai na faixa superior: $15.000.000 × 6,5% = $975.000 anualmente.
- Caso 3 — DOF Market Value de $25 milhões: $25.000.000 × 6,5% = $1.625.000 anualmente.
- Caso 4 — DOF Market Value superior a $25 milhões (exemplo: $30 milhões): $30.000.000 × 6,5% = $1.950.000 anualmente.
Esse pagamento é adicional aos impostos prediais normais da propriedade. A Cidade indica que os primeiros cobranças aparecerão na conta de imposto predial com vencimento em 1º de janeiro de 2027.
Então, toda segunda residência paga o imposto?
Não necessariamente. Você paga o imposto apenas se: For um condomínio ou co-op que não se qualifica como residência principal; e Seu DOF Market Value for de pelo menos $1 milhão. Não é apenas uma questão de quanto você pagou. O que importa é o valor mostrado nos registros do Departamento de Finanças.
Por que o DOF Market Value quase sempre difere do preço de compra
Porque, durante esta primeira fase, Nova York avalia fiscalmente condomínios e co-ops usando uma metodologia diferente de seu preço de venda real. A própria Cidade explica que um condomínio ou co-op com um DOF Market Value de $1 milhão pode ser comparável, para fins desta lei, com uma casa unifamiliar avaliada em aproximadamente $5 milhões. (Fonte: NYC Department of Finance)
Em termos práticos: O preço mostrado no anúncio e o valor que o DOF atribui à unidade raramente coincidem. Somente verificando o DOF Market Value da unidade específica é possível saber se cai abaixo do limite de $1 milhão ou se entra diretamente nas faixas de 4%, 5,25% ou 6,5%.
Se for uma casa de cidade ou casa de uma a três famílias
As alíquotas para casas unifamiliares, casas de cidade e propriedades de duas a três famílias são diferentes:
Tabela: Imposto anual por DOF Market Value (Casa de cidade e casas de 1-3 famílias)
| DOF Market Value | Imposto anual |
|---|---|
| Menos de $5 milhões | $0 |
| $5 milhões a $15 milhões | 0.8% |
| Mais de $15 milhões até $25 milhões | 1.05% |
| Mais de $25 milhões | 1.3% |
Portanto, uma casa de cidade está sujeita a este imposto apenas se seu DOF Market Value atingir pelo menos $5 milhões. Se o valor atribuído pelo DOF estiver abaixo dessa cifra, não paga o aumento, mesmo que não seja residência principal. (Fonte: NY Tax Law §1350)
Quando existe uma isenção de residência principal
O imposto não é cobrado se a propriedade é a residência principal de:
- O proprietário.
- Seu cônjuge, filho, irmão, pai, avô ou neto.
- Um inquilino ou subinquilino sob um contrato legítimo de pelo menos um ano.
- Uma pessoa ou pessoas que coletivamente possuem a maioria da LLC ou entidade proprietária.
- O(s) beneficiário(s) de um trust. (Fonte: NY Tax Law §1351)
O DOF envia uma notificação quando acredita que uma propriedade pode estar sujeita ao aumento, e o proprietário pode responder com documentação de apoio — declarações de imposto, contratos de aluguel — para provar que se qualifica como residência principal. Se o DOF negar a isenção, a decisão pode ser apelada à Comissão de Impostos de Nova York.
Datas-chave
- 1º de julho de 2026: o aumento entra em vigor.
- Julho de 2026: o DOF envia avisos aos proprietários identificados e publica um rolo de valores de mercado suplementar.
- 6 de outubro de 2026: prazo atual para apresentar um pedido de isenção se você recebeu uma notificação. Este prazo foi estendido uma vez, então é melhor confirmá-lo no site do DOF.
- 1º de janeiro de 2027: data de vencimento da conta de imposto predial onde os primeiros cobranças aparecem.
- 30 de junho de 2031: o aumento expira, a menos que seja renovado.
O que muda a partir de julho de 2028
A fase atual não é permanente. A partir de 1º de julho de 2028, o limite de $1 milhão para condomínios e co-ops desaparece: todas as propriedades cobertas — casas de uma a três famílias, condomínios e co-ops — caem sob o mesmo esquema, com um limite de $5 milhões e alíquotas de 0,8% a 1,3%. Para um comprador, isto pode representar uma diferença grande: um condomínio com DOF Market Value de $15 milhões que hoje pagaria cerca de $975.000 por ano passaria a pagar em torno de $120.000 em 2028; e um condomínio com DOF Market Value de $1 milhão, que hoje paga $40.000, não pagaria nada por ficar abaixo do novo limite de $5 milhões. Vale a pena modelar ambos os cenários antes de comprar.
A explicação em uma única frase
A nova lei não cobra automaticamente um imposto em toda segunda casa: cobra um imposto anual em condomínios e co-ops que não são residências principais com um DOF Market Value de pelo menos $1 milhão, e em casas de uma a três famílias que não são residências principais com um DOF Market Value de pelo menos $5 milhões.
Perguntas frequentes
O que é uma residência principal de acordo com o Departamento de Finanças de Nova York?
É a propriedade que serve como residência principal do proprietário, um membro da família imediata que se qualifique, ou um inquilino com um contrato de pelo menos um ano, avaliada na data de determinação anual.
Posso ter duas residências principais?
Não. Para fins deste aumento, a unidade ou se qualifica ou não. Se você mora a maior parte do ano em outro lugar, o apartamento de Nova York é considerado uma residência não principal.
Alugar o apartamento evita o imposto?
Apenas se o inquilino o usar como sua residência principal sob um contrato legítimo de pelo menos um ano. Um aluguel de curto prazo não funciona.
E se a propriedade estiver em uma LLC ou um trust?
Olha-se quem possui a maioria da entidade, ou quem é o beneficiário exclusivo do trust, e se essa pessoa usa a propriedade como residência principal.
Onde posso encontrar o DOF Market Value de uma unidade?
Nos registros do Departamento de Finanças para a própria unidade, não no anúncio ou preço de venda.
Aviso Legal
A implementação do aumento ainda está em desenvolvimento, e há litígios em andamento sobre como a Cidade identificou proprietários afetados, então é melhor verificar os prazos atuais antes de agir. Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico; consulte seu contador ou advogado para sua situação específica. Você está avaliando uma compra em Nova York e não tem certeza se a unidade se qualifica como residência principal? Escreva-me antes de fazer uma oferta e podemos revisar o DOF Market Value dessa unidade específica juntos.
