Un condo o co-op de alto valor en Nueva York puede pagar un nuevo impuesto anual si no califica como primary residence. Lo decisivo no es el precio de compra, sino el valor que el NYC Department of Finance asigna a la unidad. Si ese DOF Market Value es inferior a $1 millón, el impuesto es cero. A partir de $1 millón, el recargo comienza en 4% anual, y en el tramo superior puede llegar al 6.5%. Desde el 1 de julio de 2026, Nueva York cobra un impuesto anual adicional a ciertas propiedades de alto valor que no son la residencia principal de nadie que califique. Su nombre oficial es Non-Primary Residence Property Surcharge, aunque comúnmente se le llama pied-à-terre tax.
Qué significa "primary residence" para el Department of Finance
En esta ley, todo gira alrededor de un solo concepto: si la unidad es o no una primary residence. No se trata de dónde te sientes en casa, sino de un criterio administrativo que el DOF evalúa cada año. Entre los factores que el DOF considera está si la propiedad fue ocupada, en total, la mayoría de los días del año calendario por un propietario. La determinación se hace con corte a una fecha específica (taxable status date): para el recargo de 2026, esa fecha fue el 5 de enero de 2026.
Traducido al día a día: si vives principalmente en otro lugar y solo usas el apartamento algunos fines de semana o algunos meses al año, esa unidad no es tu primary residence. Y si además supera el umbral de valor del DOF, pagas el impuesto.
Quién paga el impuesto
Para los años fiscales 2026-2027 y 2027-2028, se paga cuando se cumplen las dos condiciones siguientes:
- La propiedad no es primary residence del propietario, de un familiar inmediato que califique ni de un inquilino con un contrato legítimo de al menos un año.
- El DOF Market Value alcanza el umbral correspondiente. Este es el valor asignado por el NYC Department of Finance, no el precio que pagaste. (Fuente: NY Tax Law §1351)
Si compras un condo o co-op
Las tasas varían según el valor de mercado asignado por el DOF. A continuación se muestra la estructura de impuestos para condominios y co-ops:
Tabla: Impuesto anual por DOF Market Value (Condo y Co-op)
| DOF Market Value | Impuesto anual |
|---|---|
| Menos de $1 millón | $0 |
| De $1 millón a $3 millones | 4% del DOF Market Value |
| Más de $3 millones y hasta $5 millones | 5.25% |
| Más de $5 millones | 6.5% |
Estas tasas se aplican al valor determinado por el Department of Finance, no al precio que pagaste por el apartamento. Nota sobre co-ops: como una co-op son acciones en una corporación y no un inmueble de propiedad directa, el DOF no valora la unidad de forma individual. El valor se imputa a partir del valor total del edificio, multiplicado por la proporción de acciones asignadas a esa unidad sobre el total de acciones emitidas.
Ejemplo: cuánto se paga según el DOF Market Value
Lo que pagas depende del DOF Market Value asignado a tu unidad. Estos son cuatro escenarios para un condo o co-op que no califica como primary residence:
- Caso 1 — DOF Market Value de $1 millón: alcanza el umbral inicial: $1,000,000 × 4% = $40,000 anuales.
- Caso 2 — DOF Market Value de $15 millones: cae en el tramo superior: $15,000,000 × 6.5% = $975,000 anuales.
- Caso 3 — DOF Market Value de $25 millones: $25,000,000 × 6.5% = $1,625,000 anuales.
- Caso 4 — DOF Market Value de más de $25 millones (ejemplo: $30 millones): $30,000,000 × 6.5% = $1,950,000 anuales.
Ese pago es adicional a los property taxes normales de la propiedad. La Ciudad indica que los primeros cargos aparecerán en la factura de property tax con vencimiento el 1 de enero de 2027.
Entonces, ¿toda segunda residencia paga el impuesto?
No necesariamente. Paga el impuesto solamente si: Es un condo o co-op que no califica como primary residence; y Su DOF Market Value es de al menos $1 millón. No importa solamente cuánto pagaste. Importa el valor que aparece en los registros del Department of Finance.
Por qué el DOF Market Value casi siempre difiere del precio de compra
Porque, durante esta primera etapa, Nueva York valora fiscalmente los condos y co-ops con una metodología distinta de su precio real de venta. La propia Ciudad explica que un condo o co-op con un DOF Market Value de $1 millón puede ser comparable, para efectos de esta ley, con una casa unifamiliar valorada aproximadamente en $5 millones. (Fuente: NYC Department of Finance)
En términos prácticos: El precio que aparece en el listing y el valor que el DOF asigna a la unidad rara vez coinciden. Solo revisando el DOF Market Value de la unidad específica se sabe si cae bajo el umbral de $1 millón o si entra directamente en los tramos del 4%, 5.25% o 6.5%.
Si es una townhouse o casa de una a tres familias
Las tasas para casas unifamiliares, townhouses y propiedades de dos a tres familias son distintas:
Tabla: Impuesto anual por DOF Market Value (Townhouse y casas de 1-3 familias)
| DOF Market Value | Impuesto anual |
|---|---|
| Menos de $5 millones | $0 |
| De $5 millones a $15 millones | 0.8% |
| Más de $15 millones y hasta $25 millones | 1.05% |
| Más de $25 millones | 1.3% |
Por tanto, una townhouse queda sujeta a este impuesto solo si su DOF Market Value alcanza al menos $5 millones. Si el valor asignado por el DOF está por debajo de esa cifra, no paga el recargo, aunque no sea primary residence. (Fuente: NY Tax Law §1350)
Cuándo existe una exención de primary residence
No se cobra el impuesto si la propiedad es la primary residence de:
- El propietario.
- Su cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto.
- Un inquilino o subinquilino bajo un contrato legítimo de al menos un año.
- Una persona o varias personas que tengan, conjuntamente, la mayoría de la LLC o entidad propietaria.
- El beneficiario o beneficiarios exclusivos de un trust. (Fuente: NY Tax Law §1351)
El DOF envía una notificación cuando considera que una propiedad podría estar sujeta al recargo, y el propietario puede responder con documentación de respaldo —declaraciones de impuestos, contratos de arrendamiento— para demostrar que sí califica como primary residence. Si el DOF rechaza la exención, la decisión se puede apelar ante el New York City Tax Commission.
Fechas clave
- 1 de julio de 2026: entra en vigor el recargo.
- Julio de 2026: el DOF envía notificaciones a los propietarios identificados y publica un padrón suplementario de valores de mercado.
- 6 de octubre de 2026: fecha límite vigente para presentar la solicitud de exención si recibiste una notificación. Este plazo ya se extendió una vez, así que conviene confirmarlo en la página del DOF.
- 1 de enero de 2027: vencimiento de la factura de property tax donde aparecen los primeros cargos.
- 30 de junio de 2031: el recargo expira, salvo que se renueve.
Lo que cambia a partir de julio de 2028
La etapa actual no es permanente. A partir del 1 de julio de 2028 desaparece el umbral de $1 millón para condos y co-ops: todas las propiedades cubiertas —casas de una a tres familias, condos y co-ops— quedan bajo un mismo esquema, con umbral de $5 millones y tasas de 0.8% a 1.3%. Para un comprador esto puede significar una diferencia grande: un condo con DOF Market Value de $15 millones que hoy pagaría cerca de $975,000 al año pasaría a pagar alrededor de $120,000 en 2028; y un condo con DOF Market Value de $1 millón, que hoy paga $40,000, no pagaría nada al quedar por debajo del nuevo umbral de $5 millones. Vale la pena modelar ambos escenarios antes de comprar.
La explicación en una sola frase
La nueva ley no cobra automáticamente un impuesto a toda segunda vivienda: cobra un impuesto anual a condos y co-ops que no son primary residence cuyo DOF Market Value sea de al menos $1 millón, y a casas de una a tres familias que no son primary residence cuyo DOF Market Value sea de al menos $5 millones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una primary residence según el NYC Department of Finance?
Es la propiedad que sirve como residencia principal del propietario, de un familiar inmediato que califique o de un inquilino con contrato de al menos un año, evaluada con corte a la fecha de determinación anual.
¿Puedo tener dos primary residences?
No. Para efectos de este recargo, la unidad califica o no califica. Si vives la mayor parte del año en otro lugar, el apartamento de Nueva York se considera non-primary residence.
¿Alquilar el apartamento evita el impuesto?
Solo si el inquilino lo usa como su primary residence bajo un contrato legítimo de al menos un año. Un alquiler de corto plazo no sirve.
¿Y si la propiedad está en una LLC o un trust?
Se mira quién tiene la mayoría de la entidad, o quién es beneficiario exclusivo del trust, y si esa persona usa la propiedad como primary residence.
¿Dónde consulto el DOF Market Value de una unidad?
En los registros del Department of Finance de la propia unidad, no en el listing ni en el precio de compraventa.
Disclaimer
La implementación del recargo sigue en desarrollo y hay litigios en curso sobre cómo la Ciudad identificó a los propietarios afectados, así que conviene verificar los plazos vigentes antes de actuar. Este artículo es información general y no constituye asesoría fiscal o legal; consulta a tu contador o abogado para tu caso específico. ¿Estás evaluando una compra en Nueva York y no sabes si la unidad califica como primary residence? Escríbeme antes de presentar la oferta y revisamos juntos el DOF Market Value de esa unidad específica.
